Meraup Untung dari Usaha Kos

KARYA ILMIAH PELUANG BISNIS

MERAUP UNTUNG DARI USAHA KOS

 

FERA ANISYAH SUCI

14.11.8413

S1 TEHNIK INFORMATIKA 13

SEKOLAH TINGGI MANAJEMEN DAN ILMU KOMUNIKASI

AMIKOM YOGYAKARTA

2014/2015

ABSTRAK

            Karya ilmiah ini berisikan sebagian manfaat atau keuntungan dari berbisnis rumah kos. Karena berdasarkan pengamatan dan beberapa artikel yang saya baca, bisnis ini dapat mendatangkan keuntungan yang lebih bagi pemiliknya. Selain itu kebutuhan rumah kos yang murah dengan fasilitas yang layak banyak dibutuhkan oleh para pendatang di pusat – pusat industri, maupun pusat pendidikan seperti di Yogyakarta.

            Menekuni bisnis rumah kos ini saya rasa tidak terlalu sulit, syaratnya hanya konsisten dengan bisnis ini dari awal. Sehingga tidak ada komplain dari customer atau penghuni kos. Apabila dari awal telah direncanakan akan seperti apa jalanya rumah kos ini, dan terawat dengan baik maka keuntungan bisa didapat dengan mudah.

            Terkadang ada beberapa pemilik kos yang meremehkan perawatan dari rumah kos tersebut, sehingga beberapa fasilitas yang tidak layak tidak dibenahi dengan baik, karena mereka menganggap bisnis ini hanya sampingan. Apabila pemilik menafsirkan hal tersebut, maka kerugian pun bisa terjadi karena keluhan penghuni kos dan mereka memilih pindah atau keluar.

            Salah satu tujuan karya ilmiah ini adalah menjelaskan beberapa manfaat dari bisnis rumah kos yang merupakan impian saya dari 2 tahun lalu. Dan menjabarkan sedikit tips ketika seseorang ingin berbisnis rumah kos.

ISI

A. LATAR BELAKANG       

      Sekarang ini semakin bertambah jumlah para pendatang di kota besar contohnya di kota Jogja, sehingga semakin besar juga kebutuhan tempat tinggaal berupa kamar atau rumah yang disewakan.

      Meskipun banyak orang yang menyediakan atau menawarkan rumah kos untuk disewakan, terkadang rumah atau kamar kos tersebut tidak sesuai dengan keinginan customer. Ada beberapa pemilik yang menawarkan fasilitas yang cukup dengan harga kos yang murah, tetapi kurang perawatan atau kurang keamanan. Ada kos eksklusif, disediakan bagi mereka yang ingin rumah kos siap pakai kaena sudah ada fasilitas lengkap mulai dari tempat tidur, lemari, tv, sampai ac.

      Karena saya adalah seorang mahasiswi yang sudah cukup paham dengan kebutuhan akan rumah kos tersebut, saya ingin membuat sebuah rumah kos untuk disewakan dengan fasilitas yang cukup, dan dapat mempermudah mereka. Konsep dari rumah kos yang ingin saya buat ada dua macam, konsep yang pertama adalah rumah kos yang disediakan untuk putra, terdapat kantin tepat di depan kos, dengan tempat parkir yang cukup luas dan ada taman atau cafeteria berwifi, sehingga para penghuni merasa cukup nyaman dan adanya pintu gerbang yang memberikan keamanan pada kendaraan para penghuni kos.  Konsep yang kedua yaitu rumah kos untuk putri dan keluarga berbentuk pavilion tetapi ditawarkan dengan harga yang relative murah.

      Dalam karya ilmiah ini saya hanya akan membahas satu dari dua konsep di atas. Rumah kos yang akan saya bahas adalah rumah kos untuk putra.

B. PEMBAHASAN

                Rumah kos yang aman, nyaman, berfasilitas sesuai harga dan terawatt dengan baik pasti akan memiliki banyak pernghuni. Jumlah penghuni yang tetap akan membawa keuntungan berkepanjangan bagi pemiliknya. Meskipun untuk kembalinya modal dibutuhkan waktu yang lama, tetapi apabila ditekuni dan bisni rumah kos tetap berlangsung dalam waktu lama bahkan turun temurun, keuntungan pasti akan sangat banyak.

      1. Analisa Peluang Bisnis Rumah Kos

                            Rumah sewa lebih punya manfaat langsung dibandingkan tanah kosong. Hal ini disebabkan karena rumah yang disewakan atau rumah kos, member keuntungan jangka panjang atau lebih dari lima tahun.

                     Misalnya untuk rumah yang punyai nilai Rp 600 juta, bisa kita sewakan dengan harga Rp 30 juta per tahun atau 5 % dibagi kamar yang ada. Satu tahun kemudian, bila keadaan ekonomi tak memburuk, harga sewa rumah bisa kita naikkan sekitar 10% hingga 15% persen. Namun, jika kawasan tersebut padat, maka nilai sewanya bisa naik mencapai 15%. Maka, harga sewanya menjadi Rp45 juta per tahun.

                     Kenaikan sewa properti ini juga diikuti kenaikan nilai tanah. Jika nilai properti sudah naik 15% dari harga awal Rp 600 juta, maka nilainya menjadi Rp 690 juta. Nilai Rp 90 juta atau selisih harga ketika kita menawarkan di pasar sebelum disewakan dalam setahun inilah yang disebut dengan capital gain. Kekurangan berbisnis rumah kontrakan adalah capital rate-nya tergolong rendah, hanya 3% sampai 5%. Ini disebabkan rumah memiliki luas tanah lebih luas dibanding bangunannya.

                     Capital gain untuk rumah kos lebih tinggi dibanding investasi tanah kosong dan rumah sewa. Ini karena rumah kos tak hanya sekedar sebagai tempat tinggal tapi menyediakan pula jasa atau servis. Rumah kos memiliki cap rate 5% sampai 7% persen dibanding rumah sewa. Pasalnya, usaha ini harus punya manajemen untuk pemnfaatan tukang cuci dan setrika agar bisa mendapat keuntungan lebih, atau manajemen membatasi waktu kunjungan khususnya terjadi di rumah kos khusus wanita.

     2. Tips dan Trik Berbisnis Rumah kos

         a. Lokasi, Penentuan lokasi adalah langkah pertama yang harus anda lakukan dalam memulai berbisnis kos-kosan, lokasi dapat anda pilih sesuai dengan segmen target pasar anda nantinya. Jika anda ingin mentargetkan mahasiswa, maka pilihlah lokasi didekat kampus atau jika anda mentargetkan karyawan maka pilihlah lokasi di sekitar areal perkantoran.

         b. Jaminan Keamanan, Kenyamanan, dan Kebersihan, Persaingan memang biasa terjadi disetiap bisnis termasuk bisnis kos-kosan ini. Bila disekitar tempat anda ingin mendirikan kos-kosan sudah banyak berdiri kos-kosan dengan fasilitas yang sama dengan anda, maka jaminan akan keamanan kenyamanan serta kebersihan ini dapat menjadi nilai tambah untuk kos-kosan anda. Kenyamanan untuk kamar juga merupakan hal yang sangat penting, dapat dilihat dari pencahayaan, sirkulasi udara dan ukuran ruangan yang lega. Selain itu dengan menyediakan taman dan wifi di area kos, dapat menambah kenyamanan mahasiwa dan dapat menarik perhatian penghuni baru.

         c.  Harga, Menentukan harga juga merupakan hal yang cukup sulit, karena beda lokasi biasanya berbeda juga harganya. Harga ini bisa tergantung dari fasilitas apa yang kos-kosan anda berikan serta jarak kos-kosan ke kampus atau kantor juga sangat mempengaruhi harga ini. Semakin lengkap fasilitas yang anda berikan maka semakin mahal harga sewa kos-kosan anda.

        d.         Layanan Tambahan, Menyediakan pelayanan tambahan juga bisa menjadi nilai plus untuk kos-kosan anda. Dan bila penghuni kos-kosan anda karyawan maka layanan cuci baju ( laundry ) bisa menjadi pilihan anda, karena biasanya mereka sudah kelelahan ketika pulang bekerja dan tidak sempat untuk mencuci pakaian maka layanan laundry dari anda akan sangat membantu mereka, ini juga bisa menjadi sumber penghasilan tambahan untuk anda.

         e.  Akses, kemudahan akses terutama akan transportasi massa juga sangat penting. Ini akan lebih memudahkan calon penghuni kos-kosan anda untuk pergi kemana-mana tanpa takut mengalami kesulitan dalam mencari kendaraan umum.

         f.  Fasilitas, keberadaan fasilitas ini juga sangatlah penting tergantung lokasi dan target pasar anda. Bila anda metargetkan mahasiswa, mungkin anda bisa menerapkan fasilitas standar untuk menekan biaya sewa. Tetapi bila anda menargetkan karyawan, bisa saja anda menambahkan fasilitas seperti AC dan Kamar Mandi dalam yang tentunya akan membuat mereka lebih nyaman.

         Setelah tahap awal diatas dapat anda kuasai dan berjalan dengan baik, maka inilah waktunya bagi anda untuk mempertahankan dan akhirnya mengembangkan bisnis kos-kosan anda. Mempertahankan keamanan serta kenyamanan dan mengembangkan bisnis kos-kosan dapat anda lakukan dengan melakukan beberapa hal berikut ini seperti :

         a. Seleksi, untuk mencegah hal-hal yang tidak diinginkan terjadi di kos-kosan anda karena ketidak jelasan dari asal-usul serta identitas penghuni kos-kosan anda maka ada baiknya melakukan interview singkat secara santai dan halus ketika mereka ingin mendaftar menjadi penghuni kos-kosan anda. Pertanyaan-pertanyaan ringan untuk memperoleh informasi tentang dari mana asal mereka, apa pekerjaan mereka, dimana mereka bekerja serta status mereka adalah hal yang minimal harus anda ketahui.

         b. Tata Tertib Pengunjung, kos-kosan memang sering di identikan dengan kehidupan yang bebas tanpa pengawasan dari orang tua. Disinilah dibutuhkan tanggung jawab anda untuk mengelola ketertiban pengunjung kos-kosan anda karena baik buruknya anda mengelola ketertiban penghuni kos-kosan akan menentukan bagaimana citra kos-kosan anda dilingkungan sekitar.

         c. Bisnis Pendukung, karakteristik penghuni kos-kosan yang biasanya ingin serba praktis dan cepat dapat anda manfaatkan untuk membuka bisnis pendukung seperti usaha warung makan delivery atau minimarket , konter tempat mengisi pulsa, serta jasa pencuci pakaian biasanya adalah hal yang sangat dibutuhkan dimasa sekarang ini. Selain mentargetkan konsumen yang berasal dari dalam kos-kosan anda, kemungkinan juga anda bisa mendapatkan konsumen dari luar kos-kosan anda yang tentunya semakin membuat pendapatan anda semakin besar dan bisnis anda semakin berkembang.

 

   3. Contoh Rincian Biaya

       a. Pengeluaran satu kali

         Biaya pembangunan kos :                                             Rp 500.000.000,00

         Fasilitas tambahan :        Rp 1.200.000 x 20 =              Rp 24.000.000,00

         (lemari, meja,kursi)

        

         b. Pengeluaran tiap satu tahun

         Wifi :                              Rp 400.000,00 x 12 =            Rp 4.800.000,00

         Listrik dan air :               Rp700.000,00 x 12 =             Rp 8.400.000,00

         Gaji Pegawai :                Rp 600.000,00 x 12 =            Rp 7.200.000,00

        

         d. Pengeluaran tidak terduga

         Biaya Perbaikan (cat, keran air,dll) :                            Rp 3.500.000,00

                                                                                                                             +

         Total                                                                               Rp 526.300.000.00

       Misalnya ada 20 kamar kos dan semuanya berpenghuni, setiap kamar berharga 400.000/bulan.      Apabila pemilik kos ingin mengejar target kembali modal, maka bisa diperhitungkan sebagai berikut :

         Kamar kos/ bulan 400.000 :

         Kembali modal 300.000 * 20 * 12=                             Rp 72.000.000,00

        Apabila dibagi dengan modal pembangunan rumah dan fasilitas tambahan, maka modal dapat kembali dalam jangka waktu 7 tahun 3 bulan.

          Untuk pengeluaran tiap tahun dan Kebutuhan mendadak

          Total uang yang diperlukan :                                        Rp 23.900.000,00

          Uang yang teresedia :    100.000*20*12 =                   Rp 24.000.000,00 

                                                          

        

          Sisa/ keuntungan bagi pemilik                                      Rp      100.000,00

      Penjelasan di atas adalah contoh rincian kembali modal dalam jangka waktu 7 tahun dan keuntungan pemilik kos apabila ada kebutuhan mendadak, tetapi apabila persediaan biaya untuk kebutuhan mendadak tidak dipergunakan maka keuntungan pemilik akan bertambah setiap tahunya.

         Selain itu apabila pemilik kos bersedia bersabar dalam menunggu kembali modal dalam jangka waktu yang lebi lama, maka keuntungan pertahunya akan bertambah.

C. KESIMPULAN

1.      Bisnis rumah kos adalah salah satu bisnis yang mendatangkan profit yang cukup besar dan stabil.

2.      Bisnis rumah kos membutuhkan rencana dan konsep yang matang agar bisa mencapai target atau profil yang telah ditentukan atau diinginkan.

3.      Bisnis ini membutuhkan manajemen yang tepat agar penguin merasa nyaman dan aman sehingga terjadi timbale balik antara penghuni yang merasa betah dan pemilik kos yang mendapatkan keuntungan.

4.      Mengetahui dan menjalankan bisnis rumah kos sesuai tips dan trik juga akan memberikan dampak postif bagi bisnis tersebut.


Sumber Referensi :
Tips dan Trik Bisnis Kos 
Potensi Peluang Bisnis
Reasearch mahasiswa STMIK Amikom Yogyakarta